چرا بانک ها دوست ندارند به بخش مسکن وام بدهند؟

رشد همسان قیمت مسکن را می‌توان از روی «نسبت قیمت مسکن تهران به برخی شهرهای بزرگ و متوسط یا کوچک» برای سال‌های ۹۶ و هم‌اکنون مشاهده کرد. دو سال بعد از جهش قیمت مسکن، این نسبت، بزرگ‌تر شده بود به این دلیل که ابتدا جهش قیمت در پایتخت رخ داد اما از ۹۹ به بعد، سطح قیمت مسکن شهرهای مختلف، ‌ جاماندگی خود را از سطح جهش‌یافته قیمت مسکن تهران به نوعی جبران کرد.

به این ترتیب، در حال حاضر وام خرید خانه نه‌تنها در تهران که در همه مناطق شهری ایران، ‌ به درد خانه‌اولی‌ها نمی‌خورد.

اما علت سوم که به نوبه خود پروزن است، «سیاست‌های دستوری در حوزه تامین مالی برای بانک‌ها» است. بانک‌ها برای تامین مالی خریداران مسکن که «تسهیلات بلندمدت به حساب می‌آید» و همچنین «سود این تسهیلات در برابر تورم آتی، ریسک و هزینه بانک عامل را افزایش می‌دهد»، نیازمند مدل‌هایی هستند که به‌واسطه آن بتوانند «منابع کافی از طریق جذب سپرده» در اختیار داشته باشند.

لیزینگ مسکن یکی از این مدل‌هاست که برای این مدل تامین مالی، لازم است «سود تسهیلات لیزینگ متناسب با قیمت تمام‌شده منابع موردنیاز آن» تعیین شود. این اتفاق نیز رخ نداده است.

سهم تسهیلات مسکن از کل وام‌ها

آنچه تا الان در این بررسی مطرح شد، «سهم وام خرید مسکن از کل تسهیلات شبکه‌بانکی» است.

اما مجموع وام‌های خرید، ‌ ساخت و جعاله مسکن از کل تسهیلات شبکه‌ بانکی هم شاخص دیگری برای سنجش «حال این بخش» است.

بانک‌ها تسهیلات را به بخش‌های کشاورزی، صنعت، بازرگانی، خدمات و مسکن پرداخت می‌کنند.

سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در حال حاضر ۵.۶‌درصد است که همچنان پایین است. این سهم در سال ۹۶، به میزان ۸‌درصد بود و همچنین در دهه ۸۰، رکورد ۲۵‌درصد را هم زد. اما در طول این سال‌ها به همان دلایل مطرح، روند کاهش وزن «انواع تسهیلات مسکن» و همچنین «وام خرید مسکن» از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها وجود داشت.

بهای خرید «وام مسکن» چقدر است؟

شاید به مجموع سه متهم سقوط «مسکن» از صف تسهیلات بانک‌ها، باید «قیمت خرید امتیاز وام» را هم اضافه کرد.

قیمت خرید اوراق وام مسکن -اوراق برگه‌هایی است که هر یک فقره از آنها، امتیاز دسترسی به ۵۰۰‌هزار تومان تسهیلات خرید مسکن است- در بهمن امسال به ۱۳۸‌هزار تومان رسید که ۶‌درصد نسبت به ماه دی افزایش پیدا کرد.

اما این رشد قیمت به دلیل «توقف پرداخت وام جعاله مسکن»، از میزان رشد قیمت اوراق در دی (نسبت به آذر) کمتر است. در دی ماه، قیمت اوراق مسکن جهش شدید ۱۵ درصدی پیدا کرد چون، تقاضای وام جعاله در شرایط ناتوانی خانوارها از خرید مسکن، افزایش پیدا کرده است.

ممنوعیت پرداخت وام جعاله مسکن که از دی ماه شروع شد، در بهمن ماه موجب شد میزان پرداختی این وام نسبت به میزان پرداختی در ماه دی، تنها ۵‌درصد افزایش پیدا کند در حالی که در ماه‌های قبل، رشد حجم پرداخت، نرخ ۲۰‌درصد را ثبت کرده بود.

سیاستگذار با ایجاد محرومیت دسترسی متقاضیان وام جعاله مسکن، ترمز رشد قیمت اوراق را کشیده است که این مدل، تنظیم قیمت نیست بلکه «پرتاب مشکل» از یک زمین به زمین دیگر است.

با سطح فعلی قیمت اوراق مسکن، ۲۷‌درصد از ارزش وام خرید خانه، رسما قبل از اینکه به دست خریدار برسد، ‌ «تبخیر» می‌شود.

چنین وضعیتی، همان قدرت حداقلی وام را هم می‌گیرد.

قیمت اوراق مسکن البته در ماه دی که ماه ملتهب این بازار بود، تا سطح ۱۵۰‌هزار تومان به ازای هر فقره هم صعود کرده بود.

برای سال آینده احتمال دارد اوضاع اوراق مسکن باز هم برای متقاضیان مصرفی سخت شود چرا که شبکه بانکی به نوعی در خدمت «تسهیلات تکلیفی مسکن ملی» است و منابع موجود در حوزه وام مسکن در بانک‌ها به صورت دستوری یا طرق دیگر، با اولویت «پرداخت به پروژه‌های مسکن‌سازی دولتی»، به مصرف می‌رسد.