فاز مسکن چیست؟

اعلام نبض قیمت مسکن ماه تیر به شکل رسمی و همین‌طور حجم آپارتمان‌‌‌های فروش‌رفته در ابتدای تابستان، «تشخیص فاز بازار ملک» را برای فعالان و بازیگران معاملات سخت کرده است از این بابت که «آرامش نسبی درون بازار» با «رشد اسمی قیمت‌ها» قابل جمع نیست و نگاه صرف به یکی از این دو رخداد باعث تحلیل ناقص از اوضاع می‌شود. گزارش «دنیای‌اقتصاد» از نحوه انتشار آمار رسمی درباره بازار مسکن حاکی است، سرانجام بانک مرکزی با تاخیر، داده‌‌‌های مربوط به معاملات مسکن ماه تیر را منتشر کرد؛ هر چند آمار رسمی تحولات بازار معاملات مسکن ماه مرداد هنوز منتشر نشده است.

با این حال آنچه به صورت رسمی درباره تورم مسکن ماه تیر اعلام شده، تایید گزارش روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در چاپ یکم مرداد ماه با عنوان «شکارچی‌‌‌ها در بازار مسکن» است. آمار رسمی می‌‌‌گوید، ماه اول تابستان امسال متوسط قیمت مسکن در معاملات صورت گرفته در تهران 1.7‌درصد نسبت به ماه آخر بهار افزایش پیدا کرد و میانگین سطح «قیمت قطعی» به 87 میلیون و 400‌هزار تومان رسید. «دنیای‌اقتصاد» در گزارش یکم مرداد ماه خود بر اساس تحقیقات میدانی که از بازار انجام داده بود، نرخ رشد ماهانه میانگین «قیمت پیشنهادی» در فایل‌‌‌های فروش آپارتمان در تهران را 1.6‌درصد نسبت به ابتدای تیر اعلام کرده بود که اکنون مشخص شد، قیمت قطعی آپارتمان نیز به همین میزان طی ماه تیر افزایش پیدا کرده است. (قیمت پیشنهادی، قیمت فروشنده‌‌‌هاست و قیمت قطعی که معمولا سطح آن پایین‌‌‌تر از قیمت پیشنهادی است، ‌‌‌ قیمت واحدهای فروخته شده.)

تورم ماهانه مسکن 1.7 درصدی در تیر ماه باعث شد سطح قیمت نسبت به تیر سال گذشته 14‌درصد بالاتر قرار بگیرد. در کنار این آمار مربوط به روند قیمت مسکن، گزارش رسمی از نبض معاملات نیز نشان می‌دهد، تیر ماه امسال در بازار مسکن شهر تهران 3‌هزار و 500 واحد مسکونی خرید و فروش شد که 8‌درصد از معاملات خرداد کمتر بوده و از آن مهم‌تر، «کمتر از میانگین ماهانه معاملات مسکن سال‌های گذشته» است.

موقعیت مسکن 1403 تا اینجا

«دنیای‌اقتصاد» در این گزارش، علاوه بر انتشار آمار رسمی معاملات مسکن تیر، نتایج تحقیقات میدانی خود از معاملات مسکن ماه مرداد را نیز در ادامه تشریح می‌کند. اما مهم‌تر از شرح و بررسی «تابستان» بازار معاملات مسکن، روند امسال این بازار است به‌طوری که شناسایی «تفاوت‌‌‌های امسال با سال‌های عصر جهش» و «ریشه تفاوت‌‌‌ها» می‌تواند به دوگانه «آرامش کنونی در معاملات از یک‌‌‌سو و رشد اسمی قیمت از سوی دیگر» پاسخ دهد و در عین حال فاز بازار را معلوم کند. بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» در این باره حاکی است، بازار معاملات مسکن طی ماه‌‌‌های اخیر به 6 دلیل، مسیری متفاوت از سال‌های گذشته در پیش گرفت. منظور از تفاوت آن است که در حال حاضر دو فاکتور مشخص بازار مسکن سال‌های 97 تا 99 و همچنین 1402 در صحنه معاملات ملک وجود ندارد؛ نبود یا افت شدید «خریدار سرمایه‌‌‌ای و غیرمصرفی کوتاه‌‌‌مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن».

واسطه‌‌‌های بازار معاملات مسکن می‌‌‌گویند در ماه‌‌‌های اخیر اقلیت خریدار حاضر در بازار، از جنس مصرفی بوده و مثل سال‌های گذشته، «خرید با نیت فروش در ماه بعد» و همچنین خریدار سرمایه‌‌‌ای به ندرت وجود داشته است. طی سال‌های عصر جهش قیمت مسکن، میانگین تورم ماهانه قیمت آپارتمان در تهران رقمی در حدود 3 تا 5‌درصد بود، اما در ماه‌‌‌های گذشته از سال 1403، میانگین رشد ماهانه قیمت مسکن 1.8‌درصد بوده است که به معنای «دست‌‌‌کم نصف شدن سرعت رشد قیمت در سال‌جاری» است. به این ترتیب، بازار مسکن طی ماه‌‌‌های گذشته از 1403 به لحاظ جنس خریدار و نحوه افزایش قیمت، متفاوت از قبل است. اما در برابر این واقعیت، این پرسش به وجود می‌‌‌آید که «اگر بازار مسکن 1403 متفاوت از بازار سال‌های 97 تا 1402 است، پس چرا قیمت مسکن کاهش پیدا نمی‌‌‌کند؟»

بررسی‌‌‌های «دنیای‌اقتصاد» برای پاسخ این پرسش مشخص می‌کند، اگر‌چه در حال حاضر بازیگردان تورم مسکن، «سمت تقاضا (سرمایه‌گذار ملکی)» نیست، اما «تورم تولید مسکن» مانع کاهش قیمت اسمی شده است. بهار امسال بر اساس آمار رسمی، هزینه ساخت مسکن صرفا از محل مصالح ساختمانی 22‌درصد افزایش یافت. همچنین طی 5ماه اول امسال بر اساس گفته‌‌‌های سازنده‌‌‌ها و تحقیقات میدانی از بازار ساخت‌وساز، دستمزد کارگر ساختمانی رشد بیش از 30‌درصد را تجربه کرد و تورم زمین نیز حدود 50‌درصد برآورد شد. روند رشد قیمت تمام‌‌‌شده مسکن و نهاده‌‌‌های تولید مسکن به‌گونه‌‌‌ای است که شرایط درون بازار معاملات مسکن برای «کاهش قیمت اسمی» سخت شده است. اما از آنجا که «انتظارات تورمی به‌خاطر ثبات بازارهای موازی و افت ریسک‌‌‌های غیراقتصادی فروکش کرده و تقاضای سرمایه‌‌‌ای خرید آپارتمان در پی آن، آرام گرفته است»، تحریک تورم مسکن از این محل متوقف شده است.

آرام شدن موتور تقاضای سرمایه‌‌‌ای تورم مسکن در ماه‌‌‌های اخیر را «افت قیمت واقعی آپارتمان» تایید می‌کند. قیمت واقعی مسکن -سطح تغییریافته قیمت مسکن پس ‌‌‌از حذف اثر تورم عمومی- از ابتدای امسال تا پایان تیر ماه 3.8‌درصد کاهش پیدا کرده است. این در حالی است که سال گذشته قیمت واقعی، 24‌درصد افزایش پیدا کرده بود. در بازار مسکن بر اساس الگوی دوره‌‌‌های سه دهه گذشته، هر زمان قیمت واقعی مسکن افت می‌کند، نبض معاملات در حال‌ گذار از شرایط جهش به سمت آرامش و همچنین به سمت «سطح متعارف قیمت» است.  چه‌بسا در صورت «کاهش تورم تولید مسکن»، مانع کاهش قیمت اسمی مسکن نیز از جلوی بازار برداشته شود. قیمت واقعی مسکن در تهران طی دهه 90، رشد تاریخی را تجربه کرد؛ 130‌درصد افزایش. در حالی که طی دهه 70 قیمت واقعی 40‌درصد افت کرده بود و در دهه 80 نیز تنها 59‌درصد افزایش یافت.

رکورد تاریخی جهش قیمت واقعی مسکن در دهه 90 به‌خاطر جهش تاریخی قیمت اسمی مسکن در سال‌های 97 تا 1400 بود که آن هم ناشی از «هیجان تاریخی تقاضای سرمایه‌‌‌ای به‌خاطر انتظارات تورمی بالا» بود. به این ترتیب با «خط‌‌‌کش تغییرات قیمت واقعی» می‌توان گفت، فاز کنونی بازار مسکن، ‌گذار از جهش است و چون بالادست مسکن همچنان درگیر تورم بالای تولید ساختمان است، رشد‌‌‌های اسمی قیمت آپارتمان چه به شکل خفیف ماهانه و چه به شکل 14‌درصد نقطه‌‌‌ای، به‌خاطر «قیمت تمام‌‌‌شده مسکن» است نه به‌خاطر «تقاضا».

6 نشانه از نبود تقاضای سرمایه‌‌‌ای

تحقیقات میدانی «دنیای‌اقتصاد» از معاملات مسکن طی 5 ماه اول سال نشان می‌دهد، بنا به 6 دلیل، «تورم مسکن» امسال، از سمت «تولید مسکن» شارژ شد نه از سمت تقاضا. در واقع بازار معاملات مسکن در 5 ماهه امسال بر اساس 6 نشانه، رفتار متفاوتی نسبت به گذشته از خود نشان داد که منجر به «نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن» و «تغییر کارگردان تورم ملک» شد که این را می‌توان در دو عامل عمده افت شدید «خریدار سرمایه‌‌‌ای و غیرمصرفی کوتاه‌‌‌مدت» و همچنین نبود «التهاب تورم مسکن» بررسی کرد.

نشانه اول را می‌توان در شواهد بازار مشاهده کرد. شواهد بازار نشان می‌دهد، خریداران فعلی بازار مسکن یا متقاضیانی هستند که قصد تبدیل به احسن ملک خود را دارند یا فروشندگان خدمات مصالح ساختمان‌‌‌ها به سازنده‌‌‌ها. به‌‌‌عبارتی، سازنده‌‌‌ها به‌‌‌جای پرداخت نقدی هزینه مصالح و خدمات ساختمانی، اقدام به واگذاری آپارتمان می‌کنند. در واقع بخشی از معاملات بازار به‌‌‌شکل تهاتر انجام می‌شود. نشانه دوم نبود تقاضای سرمایه‌‌‌ای را می‌توان در رشد بیشتر حجم معاملات خرید مسکن در مقایسه با رشد کمتر قیمت مسکن بررسی کرد، زیرا در صورت حضور تقاضای سرمایه‌‌‌ای در معاملات بازار، قیمت مسکن نیز با رشد بیشتری همراه بود.

نشانه سوم مربوط به رسوب فایل‌‌‌های فروش آپارتمان‌‌‌های ارائه‌شده به بازار ملک است که عمده تقاضای بازار به سمت آپارتمان‌‌‌های کهنسال پیش رفته است و نبود خریدار منجر به کمبود فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار شده است. با وجود بازدهی 7درصدی 5 ماه اول امسال در مقایسه با بازدهی 17درصدی سال گذشته، حجم معاملات، رشد 12درصدی را نشان می‌دهد که این امر حاکی از «مصرفی بودن» جنس تقاضا و حجم بالای فروشنده نسبت به سال گذشته است. در قعر ماندن حجم معاملات مسکن در مدت 5 ماهه امسال، نشانه چهارم از عدم‌ورود تقاضای سرمایه‌‌‌ای به بازار شده است. فروش تنها 3500 واحد مسکن در ماه تیر، پایین‌‌‌ترین حجم معاملات ماهانه مسکن در یک دهه اخیر این بازار بوده است.

نشانه پنجم را باید در بازدهی بازار مسکن ارزیابی کرد که طی 5 ماه اول امسال در مقایسه با بازار پول و بازار سکه، رتبه سوم را به خود اختصاص داد و ششمین نشانه مربوط به «التهاب قیمت ساخت مسکن» می‌شود. به عبارتی رشد هزینه‌‌‌های ساخت به مراتب بیشتر از تورم فعلی مسکن است. نشانه‌‌‌های نبود محرک تقاضا در مسیر رشد قیمت مسکن را می‌توان در میانگین قیمت پیشنهادی فایل‌‌‌های ارائه شده مرداد به بازار نیز مشاهده کرد که بر اساس بررسی‌‌‌های «دنیای اقتصاد» قیمت هر مترمربع در بازار ملک تهران در مرداد به طور میانگین به 85 میلیون تومان رسید که 3.5‌درصد نسبت به قیمت پیشنهادی ماه تیر با مترمربعی 88 میلیون کمتر است. به‌‌‌عبارتی فروشنده‌‌‌هایی که در مرداد وارد بازار مسکن شده‌‌‌اند آپارتمان‌‌‌های خود را نسبت به فروشنده‌‌‌های تیر ماه با قیمت کمتری به بازار عرضه کرده‌‌‌اند. این اتفاق از روند بازار مسکن تیر بر اساس آمارهای رسمی از قیمت‌های واقعی اعلام‌شده، می‌تواند تاییدی بر روند کاهشی قیمت مسکن در مرداد باشد. زیرا قیمت پیشنهادی فروشنده‌‌‌ها به بازار به‌‌‌دلیل رسوب چند ماهه فایل‌‌‌ها کاهش یافته است. براین اساس جدیدترین صاحبان فایل‌‌‌های ارائه‌شده به بازار به‌‌‌منظور فروش آپارتمان‌‌‌های خود، تعدیل کاهشی قیمت مسکن را در پیش گرفته‌‌‌اند.