سهم 26 درصدی اجاره مسکن و 37 درصدی مواد غذایی از نرخ تورم سالیانه

«محمدحسین ادیب» با تحلیل آینده تورم در بازارهای مختلف اعم از بخش مسکن، اجاره، ارز و سهام طی چهار سال آینده تاکید کرد که به مرور بازارهای مختلف خود را با شرایط عرضه و تقاضا تطبیق می دهند و متعادل می کنند.
عضو هیات علمی دانشگاه صنعتی اصفهان خاطر نشان کرد، تورم از ابتدای سال 1390 تاکنون بسیار بیش از افزایش حقوق و درآمد خانواده ها بوده لذا تقاضای کل کاهش پیدا کرده است.
متن گفت و گوی ایرنا با این استاد دانشگاه اصفهان در پی می آید:

*ایرنا: تورم در بخش مسکن را چگونه ارزیابی می کنید؟
ادیب: قیمت مسکن به ویژه برای قشرهای متوسط و ضعیف در سال های 1390و 1391 بیش از قدرت خرید این دو قشر افزایش یافت؛ وقتی کالایی بیش از قدرت خرید مردم افزایش یابد معاملات آن به شدت کاهش می یابد، معاملات مسکن در چهار ماهه اول امسال بطور متوسط ماهانه 36 هزار واحد و در سال های 1389، 1390، 1391 و 1392 بطور متوسط ماهانه 114 هزار واحد بود.
«در اقتصاد ابتدا معاملات کاهش پیدا می کند و در فاز بعد قیمت می ریزد، لذا فقط با کاهش قیمت مسکن ویژه قشر متوسط و ضعیف، معاملات واحد های مسکونی ویژه این دو قشر، به روال عادی باز می گردد.»

*ایرنا: آینده قیمت املاک تجاری را چگونه پیش بینی می کنید؟
ادیب: در دهه 1380 قیمت املاک تجاری به شدت افزایش یافت اما عایدی املاک تجاری به این نسبت افزایش نیافت، لذا معاملات املاک تجاری به شدت کاهش یافته است در فاز بعدی قیمت املاک تجاری کاهشی خواهد بود.

*ایرنا: به وضعیت اجاره واحدهای تجاری نپرداختید؛ چه آینده ای برای این بخش قابل تصور است؟
ادیب: اجاره واحدهای تجاری چسبندگی دارد؛ به عبارت دیگر واقعیت ها می طلبد تا اجاره املاک تجاری کاهش یابد اما کاهش نمی یابد لذا در بیش از 80 درصد املاک تجاری، اجاره پرداختی بدون توجیه اقتصادی است این روند در آینده شکسته می شود و اجاره املاک تجاری به شدت کاهش می یابد.

* ایرنا: اجاره املاک مسکونی افزایشی خواهد بود؟
ادیب: 26 درصد از عامل ایجاد تورم در دوازه ماه گذشته اجاره املاک مسکونی بوده است؛ وقتی در یک بخش تورم ایجاد می شود، یعنی در آن بخش تقاضا بیش از عرضه است؛ با وجود سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن و وجود چند میلیون واحد مسکونی خالی، تقاضا در بخش املاک مسکونی بیش از عرضه است و این یک واقعیت است که به هفت علت مربوط می شود:
یک- سالانه 600 هزار ازدواج انجام می شود اما متناسب با ازدواج انجام شده واحد مسکونی استیجاری مناسب این دسته از متقاضیان تولید نمی شود.
دو- جوانانی که ازدواج نکرده اند اما تمایل دارند در واحد مسکونی مستقل از والدین زندگی کنند، در حال افزایش است.
سه- 95 درصد سرمایه گذاری سنگین در بخش مسکن به قصد فروش و نه اجاره انجام شده است و اجاره داده آن هم ممکن نیست زیرا تولید کننده مسکن، بدهی سنگین بانکی دارد و باید مسکن را بفروشد تا بدهی بانکی را پرداخت کند. اجاره دادن واحد مسکونی به ورشکست شدن این دسته از تولید کنندگان مسکن منجر می شود؛ تاکید مدام بر اینکه چند میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد و باید اجاره داده شود بدون توجه به این محدودیت طرح می شود.
چهار- به سبب نبودن کار، مهاجرت همچنان از روستاها و شهرستان ها به کلان شهرها ادامه دارد و مهاجرین در دهه اول مهاجرت نوعاً، اجاره نشین باقی می مانند.
پنج - مهاجرت از مناطق درگیر بحران گرد و خاک به کلان شهرها شتاب گرفته و این تقاضا را برای اجاره بالا برده است.
شش- مردم در خرید به یک فرمول معتقدند که کالایی که گران شده را باید خرید چون گران تر می شود و کالایی را که ارزان شده را نباید خرید چون ارزان تر می شود؛ نظر به اینکه قیمت مسکن در معدل کشور 30 درصد نسبت به اسفند 1391 کاهش یافته است، بدنه افکار عمومی دارای این دریافت است که قیمت مسکن هنوز به کف قیمتی نرسیده است ،لذا هنوز زمان خرید نیست؛ دسته ای قابل ملاحظه از متقاضیان خرید مسکن به انتظار کاهش بیشتر مسکن از خرید ابا می کنند و این تقاضا برای اجاره را بالا برده است.
هفت- در همه دنیا خرید مسکن با وام بانکی انجام می شود و در ایران تنها خرید واحد های مسکونی بسیار ارزان قیمت با وام بانکی ممکن است نظر به توقف پرداخت وام بالای بانکی برای خرید مسکن، خرید واحد مسکونی برای 90 درصد از متقاضیان خرید مسکن فقط وقتی ممکن است که واحد مسکونی قبلی آنها به فروش رفته باشد به عبارت صریح تر به استثنای واحدهای مسکونی ارزان قیمت که خرید آن با وام بانکی ممکن است خرید بقیه واحدهای مسکونی در 90 درصد موارد منوط به فروش واحد مسکونی قبلی است و نظر به اینکه این واحد بفروش نمی رود خرید تازه هم انجام نمی شود.

*ایرنا: ارزیابی نهایی شما از تورم در بخش املاک مسکونی چگونه است؟
ادیب : اگر قیمت واحد مسکونی از اجاره 10 ساله آن فراتر رود، معاملات مسکن به شدت کاهش می یابد و 90 درصد از متقاضیان خرید واحد مسکونی اجاره را بر خرید واحد مسکونی ترجیح می دهند، قلب مسئله به این نکته باز می گردد، در بسیاری از مناطق تهران قیمت واحد مسکونی معادل 15 سال اجاره واحد مسکونی است لذا اجاره تا شکسته شدن قیمت املاک مسکونی شیب رو به بالا خواهد داشت.

*ایرنا: پیش بینی شما از ارزش سهام در بورس در 4 سال آینده چیست؟
ادیب: در سال 1392 ارزش سهام در بورس به شدت افزایش یافت، اما متناسب با افزایش ارزش سهام، عایدی از سهام افزایش نیافت لذا از سال 1392 به بعد سهام سقوط کرد در بازار سرمایه بین قیمت سهام و عایدی از سهام در نهایت سازگاری ایجاد می شود، قیمت سهام آنقدر کاهش می یابد تا بین قیمت سهام و عایدی از سهام سازگاری ایجاد شود.

*ایرنا: تورم در بخش کشاورزی و دامی را چگونه می بینید؟
ادیب: از سال 1353 با 5 برابر شدن قیمت نفت، دولت به کمک درآمد ارزی ناشی از صادرات نفت، قیمت محصولات کشاورزی و دامی را در داخل با وادرات کنترل می کرد در عمل دولت با واردات اجازه نمی داد تا قیمت محصولات کشاورزی در داخل متناسب افزایش یابد، اما با سقوط قیمت نفت از آذر 1393 درآمد ارزی دولت به شدت کاهش یافت و دولت نمی تواند به سبب کاهش درآمد ارزی خود قیمت محصولات غذایی را در داخل مثل گذشته کنترل کند، لذا قیمت محصولات غذایی و دامی به شدت در حال افزایش است و 37 درصد از عامل ایجاد تورم در 12 ماه گذشته بخش کشاورزی و دامداری بوده است.
«در آینده نیز تورم درهیچ بخشی به اندازه بخش کشاورزی و دام نخواهد بود. با بخش کشاورزی و دام کسری تورم در 40 سال گذشته جبران خواهد شد. با واردات تا ابد نمی توان قیمت محصولات غذایی را پایین نگهداشت در عین حال از این تورم باید ارزیابی مثبت داشت این تورم، مهاجرت روستائیان به کلان شهرها را مانع می شود؛ این تورم بهداشتی است.

*نرخ ارز را طی چهار سال آینده چگونه می بینید ؟
ادیب: نرخ ارز در هر کشوری باید متناسب با اختلاف تورم داخل و خارج سالانه افزایش یابد، بر این اساس در تیرماه 1396 نسبت به تیرماه 1386 ارز باید 112 درصد گران تر از نرخ موجود بود، به صورت صریح در مقایسه با ده سال قبل، دلار باید 8247 تومان باشد و نه 3890 تومان؛ بخش تولیدی ایران نمی تواند این سطح از سرکوب ارزی را تحمل کند، لذا در 4 سال آینده هیچ کالایی به اندازه نرخ ارز افزایش نخواهد یافت.

* ایرنا: برآورد شما از افزایش دستمزدها به عنوان یک متغیر در قیمت تمام شده محصول و موثر بر نرخ تورم در سال های آتی چیست؟
ادیب: در چهار سال گذشته دستمزدها متناسب با تورم افزایش یافت، در حالی که باید متناسب با رشد بهره وری رشد می کرد؛ افزایش دستمزد متناسب با تورم که در واحدهای تابع دولت و قانون کار اعمال شد باعث شده تا وزن دستمزد در هزینه تمام شده در چهار سال گذشته به شدت بالا رود و در نهایت افزایش دستمزدها با افزایش نرخ ارز پس گرفته خواهد شد هر آنچه که بیش از بهره وری حقوق ها در چهار سال گذشته افزایش یافته است با افزایش نرخ ارز در آینده پس گرفته می شود و یا خنثی می شود یعنی نرخ ارز آنقدر افزایش می یابد تا افزایش حقوق در چهار سال گذشته خنثی شود.
به گزارش ایرنا، بانک مرکزی نرخ تورم 12 ماهه منتهی به مرداد ماه سال 1396 را نسبت به 12 ماه منتهی به مرداد 95 بر اساس سال پایه 100=1395 معادل 10 درصد اعلام کرد.
این برای نخستین بار است که سال پایه محاسبه نرخ تورم بر مبنای سال 1395محاسبه می شود؛ پیشتر سال پایه محاسبه نرخ تورم سال 1390 بود.
معاون اقتصادی مرکز آمار ایران همزمان نرخ تورم مرداد ماه را 7.9 درصد اعلام کرد که حدود 2 درصد کمتر از نرخ اعلام شده از سوی بانک مرکزی است . البته اختلاف در آمارهای این دو نهاد اصلی تازگی ندارد.
سال پایه محاسبه نرخ تورم در مرکز آمار سال 1390 است که یکی از عوامل تاثیر گذار در بروز این اختلاف آماری است .
بر اساس محاسبه بانک مرکزی، شاخص نرخ تورم در مردادماه 1396 نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل 8.6 درصد افزایش داشته است.
در این ماه شاخص بهای کالاها و خدمات مصرفی در مناطق شهری ایران به عدد 107.7 رسید که نسبت به ماه قبل 0.2 درصد افزایش یافت.
در این بررسی نرخ تورم در مرداد ماه نسبت به ماه قبل در گروه «خوراکی ها و آشامیدنی ها» 1.1 درصد کاهش داشته و در گروه «دخانیات» ثابت بوده است اما در گروه «پوشاک و کفش» 0.5 درصد، «مسکن، آب، برق، گاز و سایر سوخت ها» 0.8 درصد، «اثاث، لوازم و خدمات مورد استفاده در خانه» 0.5 درصد، «بهداشت و درمان» 1.2 درصد، «حمل و نقل» 0.5 درصد، «ارتباطات» 0.5 درصد، «تفریح و امور فرهنگی» 0.9 درصد، «تحصیل» 0.2 درصد، «رستوران و هتل» 1.1 درصد و «کالاها و خدمات متفرقه» 0.9 درصد رشد کرده است.
در مجموع میزان تورم در مرداد ماه نسبت به ماه قبل در گروه کالا 0.5 درصد کاهش و در گروه خدمات 0.9 درصد افزایش داشته است.

15